Epargne immobilière : quels sont les avantages et les inconvénients ?

L’épargne immobilière est un terme générique qui regroupe plusieurs réalités. De l’acquisition d’une résidence principale à l’achat de parts dans un fond immobilier, les démarches, l’épargne nécessaire et les risques ne sont pas tout à fait les mêmes. Pour vous aider à adopter la bonne stratégie par rapport à votre situation, MonDemain vous guide pour bien comprendre les avantages et les inconvénients des différentes formes d’épargne immobilière. 

Les différents types d’épargne immobilière

L’épargne immobilière regroupe plusieurs formes d’investissement : 

• l’investissement locatif, qui consiste à devenir propriétaire-bailleur d’un bien principal ou secondaire (actifs immobiliers), pour générer des revenus via la perception de loyers et, éventuellement, la revente du bien (ou bien pour faire l’économie d’un loyer si vous décidez de vivre dans votre résidence) ;
• les produits d’épargne qui servent un projet immobilier, comme le Plan épargne logement (PEL) et le Compte épargne logement (CEL), qui permettent notamment d’obtenir un crédit immobilier à des taux intéressants et d’épargner pour devenir propriétaire ;
• les fonds immobiliers, qui vous permettent d’investir dans l’immobilier avec d’autres personnes pour réduire les coûts et partager les risques (ainsi que les bénéfices). La Société civile de placement immobilier (SCPI) est un exemple de fonds immobilier. Il existe également l’Organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) et la Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) ;

Le point commun entre tous ces investissements est qu’ils génèrent des revenus grâce à des projets et des marchés immobiliers. Cependant, les avantages et risques sont propres à chaque type d’investissement. 

Quels sont les avantages et les inconvénients des différents types d’épargne immobilière ?

Avantages et inconvénients de l’investissement immobilier en direct

Avantages : 

• Vous êtes propriétaire et avez le droit de disposer de votre bien comme vous le souhaitez : y vivre, le mettre en location, le donner, le revendre…
• Vous pouvez revendre votre bien s’il prend de la valeur, et réaliser ainsi une plus-value intéressante.

Inconvénients : 

• Vous devez gérer votre logement, ce qui demande du temps et de l’énergie, ou bien déléguer cela à une agence de gestion locative, qui facture alors ses services en retenant généralement un montant plus ou moins égal à 1 mois de loyer (6 % à 10 % des loyers annuels hors taxes).
• Vous devez vous acquitter de la taxe foncière. En 2021, le montant total de l’impôt net moyen pour l’ensemble des redevables était de 1 327 € selon le ministère de l’Économie. 
• Votre logement ne sera pas toujours en location en raison des périodes de vacance entre 2 locations, ce qui peut générer une perte de revenus. 
• Votre bien peut perdre de la valeur, ce qui entraînera une moins-value en cas de revente. 

Avantages et inconvénients du PEL et du CEL

Avantages : 

• Ce sont des produits sans risques, car réglementés par l’État (le seul risque est celui, assez rare, de faillite de l’établissement bancaire).
• Ils ouvrent droit à un prêt à un taux intéressant, avec la possibilité de céder vos droits à prêt à un membre de votre famille et inversement. Au 1ᵉʳ janvier 2024, le taux pour le prêt est de 3,45 % pour les PEL ouverts à partir de cette date. Le taux pour le CEL est égal au taux de rémunération de l’épargne placée sur le CEL + 1,5 % (commission), soit 3,5 % au 1er janvier 2023.
• Vous pouvez bénéficier d’une prime d’État si vous avez ouvert l’un de ces produits avant 2018, d’un montant maximal situé entre 1 000 € et 1 525 € pour le PEL et 1 144 € pour le CEL.
• Sur le CEL, votre épargne est disponible à tout moment. 

Inconvénients : 

• Le taux d’intérêt est plutôt faible par rapport à d’autres produits. 
• Ils ont un plafond de versement, ce qui peut limiter vos projets d’épargne.
• Depuis 2018, ces produits ont une fiscalité moins avantageuse (pas de prime d’État possible et taux d’intérêt plus bas).
• Sur le PEL, vous avez des pénalités en cas de retrait avant 4 ans. 
• Sur le PEL, vous avez l’obligation de verser au moins 540 € par an. 

Produits d’épargne logement (PEL et CEL) : quels sont les plafonds ?  

Avantages et inconvénients des fonds immobiliers

Avantages 

• Vous obtenez des revenus locatifs ou de revente sans avoir à gérer vous-même une propriété. 
• Les frais d’entrée sont généralement accessibles (150 € à 1 000 € pour une part de SCPI, d’OPCI ou de SIIC).

Inconvénient 

• Le rendement, le capital et les liquidités ne sont pas garantis, car cela dépend des fluctuations du marché. Par exemple, la rentabilité des OPCI était négative en 2022. 

Tableau récapitulatif